Crise du logement en Espagne : ce que l'affaire Maricarmen change pour les expatriés

Vivre en Espagne vous aide à préparer votre logement avec des données officielles, ville par ville.

Le 23 septembre 2026, María del Carmen Abascal, que toute l'Espagne appelle désormais « Maricarmen », a été expulsée à 87 ans de l'appartement du quartier du Retiro, à Madrid, où elle vivait depuis 1956. Elle payait environ 500 euros par mois. La société propriétaire, Urbagestión, en demandait 2 650 pour qu'elle puisse rester. Emmenée à l'hôpital le jour de l'expulsion, elle y est décédée le 7 octobre, sans avoir retrouvé son logement.

Son histoire a bouleversé le pays et donné un visage à une crise que beaucoup d'Espagnols vivent au quotidien : des loyers qui montent plus vite que les revenus, trop peu de logements, une forte pression dans les grandes villes et sur le littoral. Si vous préparez votre installation, voici ce que cette affaire révèle du marché, et comment en tenir compte dans votre projet.

L'affaire Maricarmen en quelques dates

• 1956 : le père de Maricarmen signe le bail, sous l'ancien régime des loyers protégés, la « renta antigua ».
• 23 septembre 2026 : l'expulsion a lieu sur décision de justice, malgré des centaines de voisins et de militants venus s'y opposer.
• 26 et 28 septembre : environ 25 000 personnes manifestent à Madrid et un campement s'installe à la Puerta del Sol. Le syndicat des locataires appelle ensuite à des rassemblements dans 23 villes, dont Barcelone, Séville, Malaga, Palma et Saragosse.
• 28 septembre : un accord, négocié avec l'entreprise municipale du logement de Madrid (EMVS), prévoit son retour avec un nouveau bail de huit ans et un loyer limité à environ 500 euros.
• 29 septembre : le gouvernement adopte deux décrets-lois sur le logement, aussitôt surnommés « décrets Maricarmen ».
• 2 octobre : le Congrès des députés rejette les deux décrets, qui sont donc abrogés.
• 5 octobre : Pedro Sánchez convoque des élections législatives anticipées pour le 29 novembre.
• 7 octobre : Maricarmen meurt à l'hôpital Gregorio Marañón.

Pourquoi son bail a pris fin

Le contrat de Maricarmen relevait de la « renta antigua » : des baux signés avant 1985, reconduits automatiquement pendant des décennies avec des loyers très bas. La loi de 1994 sur les baux urbains (LAU) a limité leur transmission : au décès du locataire, le bail ne peut passer à un proche que deux fois. Il était d'abord revenu à sa mère, puis à elle en 2005. Ce second transfert était limité dans le temps, et le propriétaire a fini par obtenir en justice la fin du contrat.

Une crise du logement, pas seulement une hausse des prix

La crise espagnole combine plusieurs phénomènes qui se renforcent :

• Des prix qui s'envolent : dans les 52 villes que Vivre en Espagne suit à partir des données officielles du ministère espagnol du Logement, le prix d'achat a augmenté de 14 % en un an et de 78 % en dix ans (valeurs médianes). Il a plus que doublé dans 17 de ces villes. Les loyers déclarés ont, eux, progressé d'environ 40 % entre 2016 et 2024, et jusqu'à 70 % à Valence.
• Trop peu de logements : la Banque d'Espagne évalue le manque à environ 755 000 logements depuis 2021, et estime qu'il pourrait dépasser le million d'ici 2028.
• Une population qui augmente : l'Espagne gagne près d'un demi-million d'habitants par an depuis la fin de la pandémie, surtout grâce à l'immigration, alors que la construction neuve ne suit pas.
• La concurrence des locations touristiques et temporaires : dans les centres-villes et sur le littoral, une partie des logements est louée aux touristes ou pour quelques mois, plutôt qu'à l'année.

Conséquence très concrète : d'après nos données officielles, le loyer médian déclaré atteint déjà 869 euros par mois à Madrid et 900 euros à Barcelone, pour un logement de 66 à 68 m². Ces montants incluent des baux signés il y a plusieurs années : un nouveau contrat coûte plus cher. Le terrain le confirme : dans une enquête publiée en septembre 2026, l'association de consommateurs OCU n'a trouvé que 13 appartements à moins de 700 euros par mois à Madrid, et 9 à Barcelone.

Ce que cela change pour un expatrié francophone

En arrivant, vous partez avec quelques handicaps face aux candidats locaux : pas d'historique de locataire en Espagne, pas de bulletins de salaire espagnols, parfois pas encore de NIE. Dans un marché tendu, les propriétaires retiennent les dossiers les plus rassurants et demandent parfois des garanties supplémentaires. Le logement doit donc se préparer dès le début du projet, pas une fois sur place.

• Constituez un dossier complet : pièce d'identité, NIE ou preuve de la demande, justificatifs de revenus (contrat de travail, avis d'imposition, relevés bancaires) et, si possible, une attestation de votre ancien propriétaire.
• Ouvrez tôt un compte bancaire espagnol : il facilite le versement de la caution et le paiement du loyer.
• Prévoyez un logement temporaire pour les premières semaines, afin de visiter sur place sans signer dans l'urgence.
• Intégrez le logement à votre budget avec une marge : caution, garanties et premier mois de loyer se paient en même temps.

Louer à l'année : les règles à connaître

Pour une résidence principale, le bail relève de la LAU. Ses règles principales en 2026 :

Le point clé, c'est la fin de la période protégée. Pendant 5 à 8 ans (7 à 10 ans avec une société), votre loyer n'évolue que selon l'indice. Ensuite, le propriétaire peut ne pas renouveler le bail, ou proposer un nouveau loyer au prix du marché. Dans une ville où les prix ont doublé en dix ans, l'écart peut être brutal. C'est, à une autre échelle, ce qui est arrivé à Maricarmen.

Environ 300 communes, en majorité en Catalogne, sont par ailleurs classées « zones de marché tendu » : le loyer d'un nouveau bail y est encadré. Renseignez-vous sur la commune que vous visez.

Avant de signer, vérifiez

• Le type de contrat : résidence habituelle ou location temporaire.
• L'identité du propriétaire, avec une « nota simple » du registre de la propriété.
• La durée, les conditions de reconduction et l'indice de révision du loyer.
• Ce que couvre le loyer : charges de copropriété, eau, électricité, internet.
• Le montant de la caution et des garanties demandées.
• L'état du logement et l'inventaire du mobilier, photos datées à l'appui.
• L'absence de frais d'agence facturés au locataire.

Grandes villes ou villes moyennes : comparer avec les prix officiels

La crise ne touche pas toutes les villes de la même façon. Les chiffres ci-dessous sont ceux que Vivre en Espagne publie sur chaque fiche ville, à partir des données officielles du ministère espagnol du Logement : valeur d'expertise moyenne à l'achat (2e trimestre 2026) et loyer médian des baux déclarés au fisc (2024, dernière année disponible). Ces loyers déclarés incluent des baux anciens : ils sont plus bas que les annonces actuelles, mais permettent de comparer les villes entre elles.

Deux enseignements. D'abord, les villes réputées abordables il y a dix ans sont celles où l'achat a le plus augmenté : environ +150 % à Valence, Malaga et Palma, bien plus qu'à Madrid. Ensuite, des villes comme Saragosse, Valladolid, Oviedo ou Murcie restent nettement moins chères, avec une université, des services complets et une bonne liaison ferroviaire. Les banlieues bien desservies, comme Alcalá de Henares près de Madrid ou Terrassa près de Barcelone, offrent un compromis, sans échapper à la hausse.

Le bon choix dépend de votre travail, de votre budget et du mode de vie recherché. Chaque fiche ville du site détaille ces prix et leur évolution, quartier par quartier quand les données existent, avec le climat et les transports. Pour comparer selon vos critères, utilisez notre outil Où vivre.

Acheter pour échapper aux loyers ?

Devenir propriétaire protège des hausses de loyer, mais pas de tout. Les prix ont fortement augmenté, et il faut ajouter au prix d'achat les impôts et frais (taxe de transfert dans l'ancien ou TVA dans le neuf, notaire, registre, agence), souvent de l'ordre de 10 à 15 % du prix.

Avant de vous engager, vérifiez :

• La « nota simple » du registre : propriétaire réel, hypothèques, saisies éventuelles.
• Un certificat de la copropriété attestant l'absence de charges impayées.
• Le paiement de la taxe foncière (IBI) des dernières années.
• La situation urbanistique du bien et les projets prévus dans le quartier.
• Les règles locales sur la location touristique, si vous comptez louer le bien.

Achetez d'abord pour y vivre, pas pour suivre la hausse. Louer quelques mois dans la ville avant d'acheter reste le meilleur moyen de choisir le bon quartier. Pour aller plus loin, lisez les conseils d'un professionnel pour acheter en Espagne.

Les locations touristiques, un facteur à surveiller

Les locations de courte durée sont souvent citées parmi les causes de la crise dans les grandes villes et les zones touristiques : elles retirent des logements du marché résidentiel et poussent certains propriétaires à préférer les revenus touristiques à la location à l'année. Plusieurs villes réagissent : Barcelone a ainsi annoncé la disparition des appartements touristiques d'ici 2028.

Pour vous, cela signifie surtout qu'il faut être vigilant dans les quartiers très touristiques. Un quartier agréable en vacances peut être difficile à vivre au quotidien : loyers élevés, voisins qui changent chaque semaine, commerces tournés vers les visiteurs et peu de logements à l'année.

Les erreurs à éviter

• Sous-estimer la concurrence sur les locations à l'année dans les grandes villes.
• Chercher uniquement dans les quartiers les plus touristiques.
• Signer une location temporaire en pensant bénéficier des protections d'une résidence principale.
• Oublier qu'à la fin de la période protégée, le loyer peut être fortement revu à la hausse.
• Confondre loyer affiché et coût réel : charges, caution, garanties.
• Acheter sans vérification juridique complète du bien.
• Croire que toutes les villes espagnoles connaissent la même situation.
• Négliger l'empadronamiento, l'inscription à la mairie de votre domicile, qui conditionne de nombreuses démarches.

Être accompagné

Recherche de logement, vérification d'un bail ou d'un achat, démarches sur place : décrivez votre projet sur Vivre en Espagne. Nous transmettons votre demande au partenaire francophone le plus adapté de notre réseau, gratuitement et sans engagement.

Questions fréquentes

En résumé

L'affaire Maricarmen a donné un visage humain à la crise du logement en Espagne. Pour un futur expatrié, la leçon est simple : le logement se prépare avec la même rigueur que les démarches, la fiscalité ou la santé. Comparez les villes avec des données fiables, comprenez votre bail, anticipez la fin de la période protégée, et entourez-vous de professionnels de confiance.