Acheter un bien immobilier en Espagne : conseils d'un professionnel

Acheter une maison ou un appartement en Espagne attire de nombreux Français. Certains souhaitent y passer leur retraite, d'autres recherchent une résidence secondaire ou envisagent d'y vivre une partie de l'année.

Mais comment se déroule réellement un achat immobilier en Espagne ? Les démarches sont-elles très différentes de celles que l'on connaît en France ? Faut-il obligatoirement passer par un notaire ? Est-il possible d'obtenir un prêt immobilier en tant que Français ?

Dans cette interview réalisée pour Vivre en Espagne, Joan Company répond à ces questions. Avocat de formation, président depuis 2018 de l'API Girona, l'association des agents immobiliers de la province de Gérone, et dirigeant du groupe d'agences immobilières familial Finques Company, il partage son expérience du marché immobilier catalan et ses conseils pour acheter dans de bonnes conditions.

Une agence familiale créée en 1963

L'agence de Joan Company, aujourd'hui le groupe Finques Company, possède une longue histoire. Elle a été créée par son père en 1963, à une époque où le tourisme commençait à se développer sur la Costa Brava.

À cette période, les premiers touristes français et belges arrivaient dans la région pour passer leurs vacances. Le père de Joan travaillait alors dans une station-service située près de Port de la Selva. Il a rapidement compris que le développement du tourisme pouvait créer des opportunités dans la location et la vente de logements.

Il a donc commencé avec un petit bureau consacré à la location de maisons et d'appartements.

Plus de 60 ans plus tard, l'agence familiale est devenue un acteur implanté dans plusieurs villes de la province de Gérone. Joan Company et son frère en assurent aujourd'hui la direction.

L'agence dispose de bureaux à :

• Llançà.
• Roses.
• Figueres.
• Gérone.
• Palau-saverdera.

Cette implantation locale permet à la famille de bien connaître les différents secteurs de la province, les quartiers, les communes et les évolutions du marché.

Un marché immobilier proche du modèle français

Selon Joan Company, l'achat immobilier en Espagne ne présente pas de différence radicale avec la France.

Les deux pays partagent une tradition juridique issue du droit romain. Le droit civil français et le droit civil espagnol possèdent donc plusieurs points communs.

Cela ne signifie pas que les démarches sont identiques. Les documents, les interlocuteurs et certaines procédures changent, mais un acheteur français ne doit pas considérer l'achat en Espagne comme une démarche totalement étrangère.

La principale difficulté réside dans la nécessité de respecter toutes les étapes juridiques et administratives.

Il est notamment important de :

• Vérifier l'identité du propriétaire.
• Contrôler que le vendeur est bien autorisé à vendre.
• Vérifier l'existence d'une hypothèque.
• Rechercher d'éventuelles saisies.
• Contrôler les charges liées au bien.
• Vérifier que les impôts locaux sont payés.
• Contrôler la situation de la copropriété.
• Examiner les documents techniques et administratifs.

La première étape : trouver le bien qui vous correspond

Avant les démarches juridiques, il faut naturellement trouver le logement qui correspond à votre projet.

Joan Company rappelle que l'achat commence souvent par un coup de cœur. Une maison, un appartement ou un environnement peuvent attirer immédiatement l'acheteur.

Mais l'émotion ne doit pas remplacer les vérifications.

Une fois le bien identifié, il est essentiel de prendre le temps de contrôler sa situation juridique et financière. Un logement peut sembler parfait tout en comportant une hypothèque, une dette, une saisie ou une irrégularité administrative.

Le rôle du professionnel consiste justement à accompagner l'acheteur dans cette phase et à vérifier que la transaction peut se réaliser dans de bonnes conditions.

Le Registro de la Propiedad

L'un des documents essentiels lors d'un achat immobilier en Espagne est la nota simple du Registro de la Propiedad.

Le Registro de la Propiedad est le registre foncier espagnol. Il contient les informations juridiques relatives aux biens immobiliers.

La nota simple permet notamment de vérifier :

• L'identité du propriétaire.
• La description du logement.
• La superficie enregistrée.
• Les hypothèques.
• Les saisies éventuelles.
• Les servitudes.
• Les autres charges inscrites sur le bien.

Cette vérification doit être effectuée avant de s'engager définitivement.

Elle permet de comparer les informations communiquées par le vendeur ou l'agence avec les données officielles du registre.

Pourquoi faire appel à un professionnel ?

Joan Company insiste sur l'importance de travailler avec un professionnel qui connaît les règles locales.

Un acheteur français peut comprendre les grandes lignes de la procédure, mais certaines particularités espagnoles peuvent être difficiles à identifier sans accompagnement.

Un professionnel peut aider à :

• Rechercher les biens adaptés au projet.
• Vérifier les documents.
• Contrôler la situation juridique.
• Identifier les charges.
• Coordonner les différents intervenants.
• Échanger avec le vendeur.
• Préparer les étapes de la transaction.
• Orienter l'acheteur vers un avocat ou un notaire.
• Faciliter les démarches administratives.

L'objectif n'est pas de remplacer l'acheteur dans ses décisions, mais de lui permettre d'acheter avec une meilleure compréhension du dossier.

Le rôle du notaire en Espagne

Le notaire existe également en Espagne, mais son rôle n'est pas exactement identique à celui du notaire français.

En France, le notaire intervient de manière très importante dans la préparation et la sécurisation de la vente. Il effectue de nombreuses vérifications avant la signature définitive.

En Espagne, le notaire intervient principalement lors de la signature de l'acte authentique de vente, appelé escritura pública de compraventa.

Son rôle consiste notamment à :

• Authentifier l'acte.
• Donner une valeur officielle à la signature.
• Vérifier l'identité des parties.
• Constater leur consentement.
• Formaliser la vente.
• Donner foi au contenu de l'acte.

Le notaire espagnol effectue également certaines vérifications, mais l'acheteur ne doit pas considérer que toutes les vérifications juridiques sont automatiquement prises en charge de la même manière qu'en France.

C'est pourquoi il peut être utile de faire intervenir son propre avocat ou un conseiller indépendant avant la signature.

Le contrat privé avant l'acte définitif

Avant la signature chez le notaire, les parties signent généralement un contrat privé.

Ce document peut notamment prendre la forme d'un contrato de arras, souvent traduit par compromis ou contrat d'arrhes.

Il précise notamment :

• L'identité de l'acheteur et du vendeur.
• La description du bien.
• Le prix convenu.
• Le montant versé à la signature.
• La date prévue pour la vente définitive.
• Les conditions suspensives éventuelles.
• Les conséquences en cas de renoncement.
• La répartition de certaines obligations.

Cette étape est importante, car elle peut engager l'acheteur et le vendeur.

Il est donc déconseillé de signer rapidement un document que l'on ne comprend pas parfaitement. Si le contrat est rédigé en espagnol, l'acheteur français doit demander une traduction ou un accompagnement juridique adapté.

Les principales vérifications avant d'acheter

Avant de signer l'acte définitif, plusieurs contrôles doivent être réalisés.

Vérifier les charges et hypothèques

La nota simple permet de vérifier si le bien est grevé d'une hypothèque ou d'une autre charge.

Une hypothèque peut être remboursée au moment de la vente, mais cette situation doit être clairement organisée dans les documents de la transaction.

Vérifier les impôts locaux

Le vendeur doit être à jour de ses obligations liées au bien, notamment concernant l'impôt foncier local.

L'acheteur doit demander les justificatifs nécessaires et vérifier que les éventuels impayés sont identifiés avant la signature.

Vérifier les charges de copropriété

Pour un appartement, il faut vérifier que les charges de copropriété sont payées.

Il est également utile de demander si des travaux importants ont été votés ou sont prévus dans l'immeuble.

Vérifier la situation urbanistique

Selon le bien, il peut être nécessaire de vérifier :

• La conformité de la construction.
• Les autorisations d'urbanisme.
• Les éventuelles extensions.
• La situation d'une piscine.
• La conformité des travaux réalisés.
• Les règles applicables dans la commune.

Vérifier les documents techniques

Certains documents peuvent être nécessaires selon l'âge et la nature du bien, notamment les certificats liés à la performance énergétique ou à l'habitabilité.

Le professionnel chargé du dossier doit indiquer les documents nécessaires pour la transaction.

Acheter en Espagne quand on est Français

Les Français représentent depuis longtemps une clientèle importante sur la Costa Brava et dans la province de Gérone.

La proximité géographique facilite les projets d'achat :

• La frontière française est proche.
• Le trajet en voiture est relativement simple.
• Les liaisons aériennes et ferroviaires facilitent les déplacements.
• La culture et le mode de vie restent relativement familiers.
• La région attire des retraités et des propriétaires de résidences secondaires.

Certains Français viennent passer leur retraite en Espagne. D'autres y séjournent plusieurs mois par an sans y établir immédiatement leur résidence principale.

La procédure dépend donc du projet et du temps passé dans le pays.

Résidence fiscale et durée de séjour

Dans l'interview, Joan Company évoque le seuil des 180 jours. En pratique, la règle fiscale espagnole généralement retenue concerne une présence de plus de 183 jours au cours d'une année civile, mais la résidence fiscale ne dépend pas uniquement du nombre de jours.

D'autres éléments peuvent être pris en compte, comme :

• Le centre des intérêts économiques.
• Le lieu de vie de la famille.
• Les revenus.
• Les activités professionnelles.
• Les liens personnels et économiques.

Un achat immobilier en Espagne ne transforme pas automatiquement l'acheteur en résident fiscal espagnol.

À l'inverse, une personne peut devenir résidente fiscale sans être propriétaire de son logement.

Peut-on obtenir un prêt immobilier en Espagne ?

Oui, un Français peut demander un financement auprès d'une banque espagnole.

Les banques étudient notamment :

• Les revenus.
• La stabilité professionnelle.
• Le niveau d'endettement.
• L'âge de l'emprunteur.
• Le montant de l'apport.
• La valeur du bien.
• La situation fiscale.
• Les crédits déjà souscrits.
• La capacité à rembourser.

Les personnes non résidentes obtiennent généralement un financement moins élevé que les résidents.

Selon Joan Company, un acheteur non résident peut souvent emprunter entre 60% et 70% de la valeur du bien. La pratique bancaire dépend cependant de l'établissement, du profil de l'emprunteur et de la valeur retenue par l'expertise.

Il faut donc prévoir :

• Un apport personnel important.
• Les frais liés à l'achat.
• Les taxes.
• Les frais de notaire.
• Les frais d'inscription au registre.
• Les éventuels honoraires d'avocat ou de gestoría.

La banque peut également retenir la valeur la plus basse entre le prix d'achat et la valeur d'expertise.

Emprunter en France ou en Espagne

Un acheteur français peut envisager deux options :

• Demander un prêt à sa banque française.
• Demander un prêt à une banque espagnole.

La meilleure solution dépend de la situation personnelle, des revenus, de la garantie proposée, de la fiscalité et des conditions de financement.

Une banque française peut parfois financer un projet en Espagne, mais les modalités dépendent de sa politique interne et des garanties disponibles.

Une banque espagnole connaît directement le marché local et peut proposer un financement adapté à un achat immobilier en Espagne.

Dans tous les cas, il est conseillé de comparer les offres avant de signer un contrat engageant. Si le projet dépend d'un financement, il est préférable d'obtenir un accord de principe avant de verser des arrhes importantes.

Le rôle de l'association API

Joan Company préside depuis 2018 l'API Girona, l'association des agents immobiliers de la province de Gérone. Il y a été réélu en 2022 pour un nouveau mandat de quatre ans.

Cette association regroupe des professionnels de l'immobilier et constitue un interlocuteur reconnu auprès des institutions.

Elle rassemble plus de 800 professionnels et agences immobilières dans la province de Gérone, selon les informations présentées dans l'interview.

L'association défend notamment :

• Le professionnalisme des agents immobiliers.
• Le respect des règles du secteur.
• La transparence dans les transactions.
• La qualité de l'information fournie aux clients.
• Le respect d'une discipline déontologique.

L'association peut également recevoir des réclamations concernant le comportement d'un professionnel et examiner un dossier lorsque les règles ne semblent pas avoir été respectées.

Pourquoi vérifier le sérieux de son agence ?

Le recours à une agence immobilière ne dispense pas l'acheteur de rester vigilant.

Avant de confier un projet à un professionnel, il est utile de vérifier :

• Son identité juridique.
• Son adresse.
• Son expérience locale.
• Son appartenance éventuelle à une association professionnelle.
• Les services inclus dans son mandat.
• Les honoraires.
• La personne responsable des vérifications juridiques.
• Les conditions d'annulation.
• Les documents fournis avant la signature.

Un professionnel sérieux doit pouvoir expliquer clairement les étapes du projet et répondre aux questions de l'acheteur.

Il doit également distinguer ce qui relève de son rôle, de celui de l'avocat, du notaire, de la banque ou de l'administration.

Acheter ou louer en Espagne

L'interview aborde principalement l'achat immobilier, mais la question de la location concerne également de nombreux Français.

Louer peut être une bonne manière de découvrir une région avant d'acheter. Cela permet de vérifier :

• Le climat au fil des saisons.
• Les temps de trajet.
• Les services disponibles.
• La vie du quartier.
• L'accès aux commerces.
• La proximité des plages ou des transports.
• L'ambiance hors période touristique.

Cette étape peut éviter d'acheter trop rapidement dans une zone que l'on connaît seulement pendant quelques jours de vacances.

Pour les personnes qui souhaitent s'installer durablement, une période de location peut aussi permettre de comparer plusieurs villes et quartiers avant de choisir un bien.

Les conseils de Joan Company à retenir

Le témoignage de Joan Company permet de retenir plusieurs conseils essentiels :

• L'achat immobilier en Espagne est accessible aux Français.
• Les règles sont proches de celles de la France sur certains principes, mais les procédures diffèrent.
• Il faut vérifier les charges, hypothèques et saisies avant de s'engager.
• La nota simple du Registro de la Propiedad est un document essentiel.
• Le contrat privé doit être lu avec attention.
• Le notaire espagnol joue un rôle différent du notaire français.
• Un avocat indépendant peut sécuriser les intérêts de l'acheteur.
• Les non-résidents peuvent demander un prêt en Espagne.
• Le financement est souvent limité à 60% ou 70% de la valeur du bien.
• Il faut prévoir l'apport et les frais d'acquisition.
• Un professionnel local peut faciliter la transaction.
• Il est important de vérifier le sérieux et la déontologie de l'agence.

Regardez l'interview complète

Dans cette interview, Joan Company revient sur l'histoire de son agence familiale, créée en 1963, et explique les principales étapes d'un achat immobilier en Espagne.

Il répond notamment aux questions sur :

• Le fonctionnement du marché immobilier.
• Le rôle du registre de la propriété.
• Les différences entre le notaire français et le notaire espagnol.
• Les démarches pour les acheteurs français.
• Le financement bancaire des non-résidents.
• Le rôle de l'association API.
• L'importance de travailler avec un professionnel qualifié.

Retrouvez l'interview complète sur la chaîne YouTube de Vivre en Espagne.

Retrouver Joan Company

Pour suivre Joan Company ou contacter ses équipes au sujet d'un projet immobilier dans la province de Gérone :

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